Вернуться к обычному виду

Ответы на вопросы, поступившие от граждан в ходе семинара 15.02.2015 года

Используемы сокращения

МКД – многоквартирный дом

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской федерации

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации

УК – Управляющая компания

*Вопросы сохранены в первоначальном виде

 

Что делать, если управляющая компания  (УК) бездействует по поводу заключения договора на управление домом с нежилым помещением, входящим в состав дома? Средства от такого помещения не поступают на счет дома. И нужен ли такой договор, если У.К. уже заключен договор с 51% собственников? Как действовать?

 

В силу части 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Условия договора управления МКД, подписанного более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, обязательны для всех собственников как жилых, так и нежилых помещений в МКД.

Вместе с тем, в силу Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 у собственника нежилого помещения могут быть  заключены отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями (пункт 18).

В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, предоставляющему коммунальные услуги потребителям коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

Задолженность  собственника нежилого помещения по оплате за содержание и ремонт помещения (в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества) может быть взыскана в судебном порядке по иску управляющей компании

Задолженность по взносам на капитальный ремонт может быть взыскана в судебном порядке по иску Некоммерческой организации «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае», в случае, если  формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора.

Дополнительно сообщаем, что в силу пункта 4 статьи 25 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 216 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с момента принятия арбитражным судом решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом утрачивает силу государственная регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя и после завершения расчетов с кредиторами индивидуальный предприниматель, признанный банкротом, освобождается от исполнения оставшихся обязательств, связанных с его предпринимательской деятельностью, и иных требований, предъявленных к исполнению и учтенных при признании предпринимателя банкротом.

 

Должна ли У.К. использовать средства, поступающие от аренды общего имущества на услуги У.К., содержание жилья (вывоз ТБО и др.) или этот дополнительный доход используется только по решению О.С.? Как проконтролировать? Часто У.К. просто списывает наши средства.

Согласно п. 3.1) ч. 2. ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Таким образом, собственниками помещений в МКД, на основании оформленного протоколом решения общего собрания собственников, может быть принято решения о порядке использования средств, поступающих от использования, в Вашем случае сдачи в аренду, общего имущества в МКД. К примеру, на основании ч.4. ст. 169 ЖК РФ, доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД, могут направляться по решению собственников помещений в МКД на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт.

 

Какая работа проводится с рекламодателями? Оклеяны все стены у входных дверей, хотя это нарушение без договора с УК. Кто из рекламодателей уплачивает деньги и кому? 

Согласно п. 3.1) ч. 2. ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Однако следует учесть, что зачастую двери в подъездах и стены в МКД обклеиваются объявлениями различного характера, без заключения договора с организацией, осуществляющей деятельность по содержанию МКД и следовательно без внесения платы за использование общего имущества. 

Убытки при накоплении взносов подлежат возмещению (например, при банкротстве банка, где хранятся средства МКД)  а % за пользование средствами собственников должны быть также возмещены.Когда будет разработан данный механизм?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в МКД в течение 4-х месяцев после утверждения программы капитального ремонта принимают решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта:

- на счете Регионального оператора (общий счет);

- на специальных счетах – владелец Региональный оператор, владелец – МКД (ТСЖ, ЖСК).

Для обеспечения сохранности размещаемых на специальных счетах денежных средств, предназначенных для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, ч. 2 ст. 176 ЖК РФ установлен критерий отбора кредитной организации.

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют установленным требованиям на своем официальном сайте в сети "Интернет" (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).

В соответствии с постановлением 192-пр от 20.06.2014 года "Об утверждении порядка проведения и условий конкурса по отбору кредитной организации, в которой открывает счета Региональный оператор" 07 августа 2014 года подведены итоги конкурса, согласно которым победителями стали ОАО "ВТБ" (по общему счету) и ОАО "Банк Москвы" (по спецсчетам).

Кроме того, Правительство Хабаровского края несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах (ч. 6 ст. 178 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 170 ЖК РФ, фонд капитального ремонта образуют взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

В силу части 2 поименованной выше статьи, размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных в части 1 статьи 170 ЖК РФ поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД за указанные услуги и (или) работы.

Согласно части 3 статьи 170 ЖК РФ, собственники помещений в МКД доме вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, либо формирование такого фонда на счете РО.

В соответствии с частью 2 статьи 176 ЖК РФ, специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет».

В соответствии с частью 6 статьи 175 ЖК РФ, на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в МКД, указанных в пункте 1.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом МКД, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.

Согласно части 7 указанной статьи, в случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

В свою очередь, положениями части 1 статьи 170 ЖК РФ проценты на счете РО не отнесены ЖК РФ к средствам фонда капитального ремонта.

Частью 1 статьи 179 ЖК РФ установлено, что имущество РО формируется за счет:

1) взносов учредителя;

2) платежей собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

3) других не запрещенных законом источников.

Частью 3 той же статьи установлено, что средства, полученные РО от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих МКД. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов РО, не допускается.

Однако обязательное использование процентов на счете РО для финансирования расходов на капитальный ремонт ЖК РФ не установлено.

Исходя из вышеизложенного, проценты на счете РО отнесены ЖК РФ к иным источникам формирования его имущества.

Частью 2 статьи 179 ЖК РФ установлено, что имущество РО используется для выполнения его функций в порядке, установленном ЖК РФ и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ЖК РФ законом субъекта РФ и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ.

Таким образом, субъект РФ вправе установить порядок расходования процентов на счете РО, однако Законом Хабаровского края от 24.07.2013 N 296 «О регулировании отношений в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Хабаровского края» (далее – Закон №296) такой порядок не установлен.

Согласно части 6 статьи 182 ЖК РФ, РО несет ответственность перед собственниками как за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору о формировании фонда, так и за последствия неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными РО.

Вместе с тем убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) РО своих договорных обязательств, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством (часть 5 статьи 178 ЖК РФ, статья 188 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 180 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете РО, а также собственники помещений в МКД, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 ЖК РФ, обязаны заключить с РО, договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Согласно части 2 поименованной выше статьи, по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта собственник помещения в МКД ежемесячно в установленные в соответствии со статьей 171 настоящего ЖК РФ обязуется вносить на счет РО взносы на капитальный ремонт, а РО обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в этом МКД в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта, финансирование такого капитального ремонта и в случаях, предусмотренных ЖК РФ, перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в МКД денежные средства, соответствующие долям таких собственников в фонде капитального ремонта.

В соответствии с частью 3 статьи 180 ЖК РФ, РО открывает счета в российских кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным частью 2 статьи 176 ЖК РФ и отобраны им по результатам конкурса. Порядок проведения и условия такого конкурса установлен постановлением Правительства Хабаровского края № 192-пр. от 20 июня 2014 года. По результатам конкурса с кредитным учреждением (банком) заключается договор.

Также статьей 185 ЖК РФ и статьей 10 Закона №296 устанавливаются требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности РО.

На основании вышеизложенного следует, что как в случае формирования фонда капитального ремонта на счете РО, так и в случае формирования такого фонда на специальном счете, федеральным законодательством и нормативно-правовыми актами Хабаровского края, установлен правовой механизм, обеспечивающий использование средств фонда капитального ремонта МКД, исключительно на цели и по основаниям, установленным действующим законодательством. 

При этом следует отметить, что в законодательство, регулирующее правоотношения в сфере организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, вносятся дополнения и изменения с учетом практики его применения. Правительством Хабаровского края ведется работа, направленная на внесение необходимых изменений в законодательство Хабаровского края в данной отрасли. 

 

Где можно взять выписку по сумме накоплениях средств по дому с 01.09.2014 г по 2015 г..

МКД,  расположенный по адресу: Хабаровский край, гор. Комсомольск-на-Амуре, ул. Машинная 17 включен в региональную (краевую) программу капитального ремонта Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2013 N 479-пр.

Постановлением Администрации гор. Комсомольск-на-Амуре № 3216 от 09.09.2014 г. в соответствии с частью 7 статьи 170 ЖК РФ принято решение в отношении данного МКД о формировании фонда капитального ремонта на счете РО.

Порядок предоставления РО сведений об операциях со средствами фонда капитального ремонта (далее – Порядок) установлен Постановлением Правительства Хабаровского края от 22.08.2013 N 240-пр.

Согласно п. 3 Порядка, сведения об операциях со средствами фонда капитального ремонта предоставляются РО собственнику помещения, представителю лица, ответственного за управление МКД: товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющей организации (далее – уполномоченному лицу); уполномоченному лицу при непосредственном управлении МКД, имеющему полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в МКД.

В соответствии с пунктом 4 Порядка, собственнику помещения, уполномоченному лицу или уполномоченному лицу при непосредственном управлении МКД региональным оператором предоставляются следующие сведения о:

1) размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в МКД;

2) задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт каждого собственника помещения в МКД;

3) размере уплаченных процентов за не своевременное перечисление взносов на капитальный ремонт общего имущества каждым собственником помещения в МКД;

4) размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

5) размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

6) размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Согласно п.6 Порядка, к заявлению собственника помещения (представителя собственника), уполномоченного лица или уполномоченного лица при непосредственном управлении МКД, прилагаются документы, подтверждающие право на получение сведений, указанных в п. 4 Порядка.

Согласно п.п. 1) п. 6. Порядка, собственником помещения к заявлению должны быть приложены: документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя, документ, подтверждающий право собственности заявителя на помещение в МКД.

В случае обращения представителя собственника, представитель должен документально подтвердить свои полномочия.

Согласно п.п. 2) п. 6. Порядка, уполномоченным лицом к заявлению должны быть приложены: документ, удостоверяющий личность заявителя, и документ подтверждающий полномочия заявителя.

Согласно п.п. 3) п. 6. Порядка, уполномоченным лицом при непосредственном управлении МКД, к заявлению должны быть приложены: документ, удостоверяющий личность заявителя, и доверенность, выданная в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в МКД.

При непосредственном обращении с документами представляются оригиналы, либо заверенные в установленном порядке копии указанных документов. В случае направления документов по почте, представляются заверенные в установленном порядке копии указанных документов.

Таким образом, для получения указанной Вами информации, с учетом требований установленными Порядком, Вы можете представить в адрес РО соответствующее заявление. Данное заявление вы можете направить по почте либо лично (нарочно) по адресу местонахождения РО: 680000, Хабаровский край, гор. Хабаровск, ул. Ленина 57, оф___.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 22.08.2013 N 240-пр устанавливается порядок предоставления владельцем специального счета и региональным оператором сведений об операциях по специальному счету, а также иных сведений. Данным постановлением установлены лица, которые вправе обратиться за сведениями, перечень необходимых для этого документов и характер сведений, подлежащих предоставлению.

 

Кто контролирует УК, в частности вывоз мусора?

Согласно пп. д) п. 10 Правил содержания общего имущества утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в МКД.

 

Как часто и кто должен чистить вентканалы в МКД?

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и являются обязательными для всех организаций, осуществляющих деятельность по содержанию и управлению МКД. Согласно п. 5.7.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы вентиляции МКД.

 За 2013 год за капитальный ремонт было оплачено собственниками 160,56 тыс. руб. С 2005 года эта сумма за 10 лет составила порядка 1,5 млн. руб. Где эти средства? Дому 26 лет.

 

Согласно информации, представленной администрацией городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", в 2013 году были выполнены работы по капитальному ремонту дворовой территорий многоквартирного дома № 41 корпус 4 по пр. Победы на сумму 798,4 тыс. руб., в том числе за счет средств местного бюджета на сумму 758,4 тыс. руб. (выполнение ремонтных работ), 40,0 тыс. руб. за счет средств собственников помещений (изготовление проектно-сметной документации).

С 01.01.2009 указанный многоквартирный дом передан в управление управляющей организации ООО "УК "Дзёмги". За период управления с 01.01.2009 по 01.01.2015 по статье капитальный ремонт начислено - 600,5 тыс. руб., собрано - 573,6 тыс. руб., освоено - 40,0 тыс. руб. Остаток средств по статье капитальный ремонт составляет - 533,6 тыс. руб.

По неиспользованным средствам статьи "капитальный ремонт" собственники помещений данного дома вправе принять решение о проведение капитального ремонта общего имущества дома.

 

Убытки (вероятные) при накоплении взносов подлежат возмещению (например, при банкротстве банка, где хранятся средства от МКД), а проценты за пользование нашими средствами должны быть тоже возмещены – когда будет разработан этот механизм?

 

Частью 4 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения некоммерческой организацией "Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае" (далее – региональный оператор) своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытки возмещаются как в форме реального ущерба, то есть возмещаются расходы, которые собственник, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку региональный оператор учрежден с целью формирования условий для создания фондов капитального ремонта, обеспечения организации и своевременного проведения капитального ремонта, а также осуществляет функции технического заказчика, то он от своего имени заключает договоры на выполнение работ по капитальному ремонту с порядными организациями, а также с банками на открытие счета для формирования фонда капитального ремонта. В связи с вышеизложенным, региональный оператор несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств при наличии факта вины, при ненадлежащем исполнении обязательств.

Вместе с тем частью 5 статьи 178 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъекта Российской Федерации, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством. Таким образом, проценты, начисляемые в соответствии с договором на открытие счета для формирования фонда капитального ремонта возмещению не подлежат.

Одновременно частью 6 статьи 178 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что субъект Российской Федерации несет субсидиарную (дополнительную) ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

 

Где можно взять выписку по сумме накопленных средств по дому с 01.09.2014 по 2015 год и далее?

 

Информация о начислениях по счету регионального оператора, собираемости многоквартирного дома, включенного в Программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Хабаровского края на 2014 – 2043 годы, утверждённую постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2013 № 479-пр, размещена на сайте регионального оператора fkr27.ru, во вкладке "собственникам", далее – "начисления и платежи", где файл с указанной информацией доступен для скачивания (в формате Excel).

Информация о средствах фонда капитального ремонта, сформированного на счете регионального оператора, может быть предоставлена при непосредственном обращении собственника помещения многоквартирного дома по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, д. 57, 7 этаж, каб.703, тел. 75-49-07.